취득세 계산기

취득세는 세 가지 세금의 묶음입니다

흔히 "취득세"라고 부르지만 실제로는 세 가지를 함께 냅니다.

• 취득세 — 본세. 주택은 1~3%, 중과 대상이면 8% 또는 12%
• 지방교육세 — 표준 구간에서는 취득세율의 10%, 중과 구간에서는 0.4% 고정
• 농어촌특별세 — 전용 85㎡ 초과에만 부과. 표준 0.2%, 중과 시 0.6~1.0%

그래서 "취득세 1%"인 6억 아파트도 실제로는 1.1%를 냅니다. 계산기가 보여주는실효세율이 실제로 지갑에서 나가는 비율입니다.

중과 여부가 전부를 가릅니다

같은 8억원 아파트(전용 84㎡)라도 1주택이면 약 2,053만원, 조정대상지역 2주택이면 6,720만원입니다. 3.3배, 금액으로는 4,667만원 차이입니다. 취득세에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 가격이 아니라 중과에 걸리는지입니다.

조정대상지역이면 한 단계 위

• 조정대상지역 — 2주택부터 8%, 3주택 이상 12%
• 비조정대상지역 — 3주택부터 8%, 4주택 이상 12%
• 법인 — 지역·주택 수와 무관하게 12%

조정대상지역은 국토교통부가 지정하며 수시로 바뀝니다. 계약 전에 현재 상태를 꼭 확인하세요.

일시적 2주택은 예외입니다

이사나 취업 때문에 잠깐 두 채가 되는 경우에는 일반세율이 적용됩니다. 다만종전 주택을 기한 안에 처분해야 하고, 넘기면 중과세율과의 차액에 가산세까지 한꺼번에 추징됩니다.

6억~9억 구간의 누진 산식

6억원에서 1%, 9억원에서 3%로 뛰면 5억 9천만원짜리와 6억 1천만원짜리의 세금이 갑자기 벌어집니다. 그래서 그 사이는 다음 산식으로 이어집니다.

세율(%) = 취득가액(억) ÷ 3 × 2 − 3

7억 5천만원이면 정확히 2%가 나옵니다. 이 산식 덕분에 구간 경계에서 계단이 생기지 않습니다.

85㎡ 하나로 갈리는 농어촌특별세

전용면적 85㎡ 이하는 농어촌특별세가 면제됩니다. 국민주택규모에 대한 비과세입니다. 84㎡와 86㎡는 체감상 비슷해도 10억원짜리 주택이라면 이 세금 하나로 200만원이 갈립니다.

생애최초 감면

무주택 세대가 처음 집을 사면 취득세에서 최대 200만원을 감면받습니다. 요건은 다음과 같습니다.

• 세대원 전원이 무주택일 것
• 취득가액 12억원 이하
• 취득 후 3년 이상 실거주

감면은 취득세 본세에만 적용됩니다. 지방교육세와 농어촌특별세는 감면 전 과세표준을 기준으로 그대로 부과됩니다. 2028년 말 일몰 예정이므로 계획이 있다면 시기를 확인하세요.

이 계산에 반영되지 않은 것

• 일시적 2주택 등 중과 제외 특례 (해당된다면 1주택으로 계산하세요)
• 상속·증여 등 무상취득 — 세율 체계가 다릅니다
• 분양권·입주권의 주택 수 산입 여부
• 신축·원시취득, 농지 등 별도 세율이 적용되는 취득
• 취득 후 60일 내 신고하지 않았을 때의 가산세

이 계산기는 참고용입니다. 실제 세액은 세대 구성, 주택 수 산정, 지역 지정 현황, 각종 특례에 따라 달라질 수 있으며, 정확한 금액은 위택스나 관할 지방자치단체 세무과에 확인하시기 바랍니다.